Việc mua bất kỳ loại hình kinh doanh nào đều có thể là quá trình rất căng thẳng, nhưng mua một khách sạn là một loại căng thẳng đặc biệt. Không có bất kỳ đảm bảo nào cho sự thành công, nhưng cân nhắc kỹ những điểm này sẽ giúp bạn có một quá trình mua bán trơn tru hơn và mua được khách sạn mà bạn mơ ước.
Địa điểm vs. Giá trị
Khác với nhiều loại hình kinh doanh khác, một khách sạn thường được định giá thông qua phương pháp lợi nhuận, dựa trên giá trị cơ bản của tòa nhà trên thực tế. Các khách sạn đang bán có doanh thu và lợi nhuận tương đồng nhau có thể có giá yêu cầu khác nhau ngay cả khi chúng không cách xa nhau quá nhiều. Một khách sạn đang bán có vị trí đường bộ tốt trong một thị trấn được ưa chuộng bởi khách du lịch thường có giá bán cao hơn so với một khách sạn tương tự ở một thị trấn không có lưu lượng khách du lịch.
Hãy cân nhắc kỹ xem mức phụ phí này có đáng để trả hay không, hoặc lợi nhuận tiềm năng có phải là yếu tố quan trọng hơn với bạn.
Bạn cần phải nghiên cứu kỹ từng khía cạnh của khách sạn mà bạn đang xem xét. Khi mua một tài sản thương mại mới, điều quan trọng là phải có một cuộc kiểm tra an toàn điện, ví dụ, và tất cả các nghiên cứu này phải được thực hiện như một phần của kế hoạch của bạn để mua.
Tiền mặt là vua
Hầu hết các nhà cho vay đều tìm kiếm những nhà điều hành có kinh nghiệm và có số tiền lớn. Những khách sạn có giá trị tốt nhất thường là các bán đảo cảnh báo, với tài khoản thu nhập bị giới hạn hoặc không có tài khoản thu nhập nào. Thông thường, cần tối thiểu 30% giá mua để có thể vay được vốn. Điều quan trọng là bạn nên nói chuyện với một nhà tư vấn tài chính có kinh nghiệm trong thị trường bất động sản khách sạn ở giai đoạn rất sớm của quá trình mua của bạn. Họ có thể đảm bảo rằng những tài sản mà bạn đang xem xét có trong tầm giá của bạn.
Sở hữu trọn đời vs. Sở hữu thuê
Nhiều người mua cá nhân thậm chí không nghĩ đến việc mua khách sạn theo hình thức thuê như là một cơ hội, nhưng mua một khách sạn sở hữu trọn đời có thể là một cách lớn để tiêu tốn vốn, điều đó có thể được đầu tư hiệu quả hơn vào doanh nghiệp của bạn. Điều này có nghĩa là không nên loại bỏ khách sạn thuê như một phương án.
Bạn có thể thỏa thuận linh hoạt để đáp ứng mong đợi của người bán và của bạn để tránh việc một thỏa thuận bị đổ vỡ. Bạn có thể thỏa thuận thanh toán chậm, trả số tiền lớn trước và trả số còn lại sau khi bạn kinh doanh. Một lựa chọn khác là mua khách sạn thuê với tùy chọn mua sở hữu trọn đời sau này.
Khách sạn có dịch vụ giới hạn vs. Khách sạn đầy đủ dịch vụ
Hầu hết các nhà điều hành khách sạn độc lập trước đây luôn cung cấp bữa sáng đầy đủ phù hợp với thói quen ăn sáng của người Mỹ. Các khách sạn lớn thường cung cấp dịch vụ đầy đủ với quầy bar được cấp phép đầy đủ, nhà hàng, các cơ sở chức năng và nhiều hơn nữa. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, phong cách hoạt động này đã bắt đầu thay đổi, nhờ các nhà điều hành khách sạn thương hiệu và các nhóm khách sạn ngân sách đang thay đổi mọi thứ. Các aparthotel và các lựa chọn như Airbnb cũng đã giới thiệu thêm nhiều sự cạnh tranh.
Các đại lý du lịch trực tuyến cũng bắt đầu định giá phòng và tiềm năng lợi nhuận. Chi phí tiền lương cũng đang chịu áp lực. Nếu bạn đang mua một khách sạn, bạn phải cẩn thận suy nghĩ về cách bạn sẽ quản lý những vấn đề này và cách bạn sẽ cạnh tranh với chúng. Lợi nhuận của một khách sạn liên quan đến giá trị, và bất kỳ kế hoạch kinh doanh nào mà bạn tạo ra cũng nên tính đến các yếu tố này.
Ví dụ, bạn có hiểu đúng về nhu cầu tồn kho không? Có hệ thống Quản lý Lợi nhuận nào đang được áp dụng chưa? Khi mua một khách sạn, hãy tìm kiếm một cố vấn khách sạn chuyên nghiệp với một lịch sử thành công trong các giao dịch mua bán khách sạn để có được những lời khuyên hữu ích. Tương tác với các chuyên gia, định giá viên, kế toán viên, luật sư và nhà tài trợ có kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn.
Lối sống
Nếu bạn muốn điều hành một khách sạn, điều này yêu cầu sự cam kết và sự tận tâm. Ngay cả một khách sạn với dịch vụ giới hạn cũng phải được quản lý tốt, vì vậy bạn phải sẵn sàng làm việc lâu dài và thường là vào các giờ không hợp với xã hội.
Một số khách sạn chỉ có phần chỗ ở riêng tư rất hạn chế hoặc rất nhỏ. Nếu bạn dự định sống tại chỗ sau khi mua khách sạn, điều này có thể gây ra nhiều áp lực cho bạn và gây căng thẳng trong mối quan hệ gia đình. Hãy chuẩn bị tâm lý cho điều này.
Chiến thuật rút lui
Nhiều người mua khách sạn suy nghĩ cẩn thận về tất cả hoặc hầu hết các điểm trong bài viết này, nhưng thường không nghĩ đến các khát vọng dài hạn của họ khi đến lúc bán lại khách sạn sau này. Bất kỳ người mua khách sạn nào cũng nên cân nhắc điều này một cách cẩn thận. Để bán được khách sạn, bạn nên có ba năm báo cáo tài chính được chứng nhận cho thấy lợi nhuận ổn định. Điều này tối đa hóa khả năng bán khách sạn với giá tốt nhất.
Ví dụ, nếu bạn dự định điều hành khách sạn trong năm năm và sau đó bán, thì tất cả đầu tư của bạn cần phải xảy ra trong hai hoặc ba năm đầu tiên. Nếu bạn có một kế hoạch dài hạn hơn, thì bạn có thể nâng cấp các phần khác nhau của khách sạn từng năm một.
Nguồn: Mike Gingerich
Comentarios